Ukrajinci.cz

Заощадивши декілька тисяч доларів, потім можна втратити сотні тисяч. Придбання нерухомості за кордоном - справа, в якій без юридичного і ріелторського супроводи не обійтися. Це якраз той випадок, коли, з одного боку, заощадивши декілька тисяч доларів, потім можна втратити сотні тисяч.

З іншої - на іноземцях, що купують закордонну нерухомість, не заробляють тільки ледачі, і іноді платити двічі доводиться ще до укладення оборудки. Поиск об'єкту Інформацію про квартири, офіси, вілли і ділянки за кордоном без особливих проблем можна знайти в інтернеті.

Проте пропозиція безпосереднього продавця - рідкість. У більшості оголошень вказані координати ріелторськіх агентств, в кращому разі - найнятих продавцем, в гіршому - що отримали відомості про об'єкт від інших посередників. Очевидно, що довжина ланцюжка посередників між продавцем і покупцем безпосередньо впливає на витрати останнього.

Комісійні одного агентства, задіяного в ланцюжку, коливаються від 0,5 до 6% вартості об'єкту. В тому випадку, якщо ріелтора наймає продавець, комісійні, як правило, включаються в ціну. Відмітимо в зв'язку з цим, що у багатьох будівельних і девелоперськіх компаній Іспанії, Італії і Кіпру є офіційні представники в Києві - найняті або спеціально створені агентства для стимулювання продажів. Якщо ж йдеться про вторинний ринок, то агентство, що контактує безпосередньо з продавцем, доцільніше шукати в країні, що цікавить вас. Можна задіювати в процесі пошуку місцеве об'єднання ріелторов. Зазвичай інформацію про учасників ринку асоціації надають безкоштовно.

Безумовно, сам факт участі в професійному об'єднанні не гарантує сумлінності ріелтора, але якщо він взагалі не входить до складу асоціації, то приймати його пропозиції досить ризиковано. Потенційні джерела інформації про агентство: місцева торгова палата, консул України, інші інвестори і посередники. Нерідко ріелторськіє послуги надають туристичні агентства, їх географічна спеціалізація - консалтинг і торгівля нерухомістю в Болгарії, Туреччині і на Кіпрі.

Більшість турфірм-ріелторов працюють не безпосередньо з продавцями, а з місцевими посередниками. Перед офертою Вибравши відповідний об'єкт і переконавшись в тому, що ріелтор не авантюрист і не крайня ланка в довгому ланцюзі посередників, необхідно з'ясувати, які особливості покупки нерухомості нерезидентами і які форми власності існують в певній країні.

Загальні відомості із цього приводу можна отримати самостійно, а пізніше замовити відповідну довідку в міжнародній юридичній компанії. Слід врахувати, що в деяких державах нерезидент не може бути суб'єктом права власності на об'єкти нерухомості і/або землю. Якщо така заборона існує, то слід з'ясувати, чи розповсюджується він на юрособ.

Наприклад, в Чехії (де продаж квартир і котеджів заборонений тільки физлицам-нерезидентам) при покупці об'єктів юрособами, зареєстрованими іноземцями, оформляють договори оренди ділянок, на яких вони знаходяться.

Відповідно, в таких країнах важливо завчасно ознайомитися з порядком розірвання договорів оренди і землекористування. Якщо орендодавець - не приватний власник, а держструктура або муніципалітет, то від придбання об'єкту нерухомості краще відмовитися. У цьому переконалася Наталія Леммах, директор українського представництва компанії International Legal Services, що купила минулого літа будинок на муніципальній землі поблизу Праги.

Буквально два місяці тому договір оренди був розірваний, і ділянку придбала чеська фірма для будівництва логістичного центру. Новий власник землі має намір знести будинок і компенсувати юрособі, зареєстрованій в Чехії громадянкою України, вартість будівлі.

Сума компенсації, визначеної чеськими оцінювачами, пані Лемах не влаштовує. Відсутність прямої заборони на продаж нерухомості іноземцям у ряді випадків компенсує наявність ряду перешкод. Розповідає Тетяна Лященко, директор компанії Oxford Group: «До нас за юридичною консультацією звернувся громадянин України, охочий купити віллу на невеликому грецькому острові.

Греки, з якими ми раніше не працювали, готові були укласти операцію, не дивлячись на те, що острів знаходився в прикордонних водах. Для покупки такої нерухомості місцеві закони вимагають від нерезидентів дозвіл Міноборони Греції. Отримати такий документ досить важко (процес може затягнутися на полгода), а якщо йдеться про об'єкт на прикордонному острові - практично неможливо. Проте заповзятливі греки обіцяли оформити операцію протягом двох місяців і, називаючи дозвіл простій формальністю, просили передоплату.

Не знаю, скільком довірливим іноземцям «продали» цю віллу, але упевнена, що жоден з них не зміг зареєструвати право власності на неї». Перш ніж ухвалити рішення про покупку, потрібно з'ясувати також, які саме має рацію продавець збирається передати покупцеві. Скажімо, квартири в лондонських новобудовах продають, як правило, тільки в leasehold.

Цей вид володіння (на відміну від повноцінної приватної власності - freehold) схожий на довгострокову оренду (на термін від 70 до 999 років), орендодавцем в даному випадку є власник землі, на якій розташований об'єкт. Після закінчення терміну оренди власник квартири на підставі leasehold (витоки якого - в прецедентному англо-саксонском праві і середньовічних беніфіциарних традиціях), по суті, втрачає права на неї. Це, звичайно, екзотика, але в принципі в кожній країні є свої особливості передачі прав власності на нерухомість. У Греції не всяку власність можна передавати по спадку.

У тій же Чехії існує п'ять варіантів реалізації прав власності, один з яких припускає колегіальне ухвалення рішення про відчуження і т. д. Агентура і процедура Таким чином, завірення ріелторов про те, що оплата due diligences об'єкту включена в комісійні, не варто приймати за чисту монету. Краще найняти незалежного юриста, а раніше з'ясувати статус юриста-нерезидента в тій або іншій країні (окрузі, штаті і т. д.). У Великобританії, наприклад, іноземець має право супроводжувати операцію, проводити due diligences, проте місцеві органи влади на його запити відповідати не зобов'язані, оскільки юрист-нерезидент не є повіреним - solicilor.

А значить при оформленні операції в Англії юрист, швидше за все, запропонує скористатися ще і послугами solicilor. Відповідно, простіше і дешевше відразу удатися до послуг місцевих юристів (не забувши зібрати зведення про ту або іншу фірму в національній юридичній асоціації). У Туреччині, Болгарії, Іспанії і інших країнах, нерухомістю в яких особливо цікавляться росіяни і українці, вже виникла особлива категорія шахраїв - фахівців з відносно чесному відбиранню грошей у багатих вихідців з Східної Європи.

Українські ріелтори називають цих авантюристів совковедамі. Вони добре говорять по-російськи, представляються посередниками або повіреними продавців і намагаються продати іноземцям об'єкти, що знаходяться в заставі, а то і що зовсім не належать передбачуваним продавцям. Передпродажна юридична і технічна експертиза об'єкту займає в середньому місяць-два.

У ряді країн до початку due diligences покупця просять внести завдаток у розмірі 10% вартості об'єкту. При цьому полягає попередній договір, де фіксують наміри сторін про купівлю-продажі, зобов'язання і умови повернення завдатку. Його, як правило, перераховують на рахунок юриста продавця або місцевого муніципального нотаріуса. «На крадіжці завдатків найчастіше промишляють шахраї, - говорить Тетяна Лященко. - Особливо якщо їх вносять наявними. Рідше недобросовісні продавці, посередники або юристи вступають в змову з топ-менеджментом дрібних місцевих банків, в яких транш покупця втрачається, і починаються довгі судові розгляди».

Панацея проста: або взагалі не вносити завдаток, або відкрити відповідний депозит в крупному міжнародному банку (переважно в тому, клієнтом якого ви є).

За наслідками самої передпродажної експертизи потрібно отримати виразні відповіді на чотири принципові питання:

* чи є продавець одноосібним власником об'єкту;

* чи не знаходиться об'єкт в заставі;

* чи може покупець стати власником об'єкту;

* які ризики втратити придбані права власності.

Відповідь на перше питання припускає отримання копій документів, що встановлюють право (сертифікату, акту, титулу і т. д. ) на права власності, що містять ім'я власника.

Якщо їх декілька, кожен повинен дати письмовий дозвіл на продаж. Інтереси неповнолітніх або недієздатних, згаданих в сертифікаті, також повинні бути враховані при продажі нерухомості.

На друге питання зазвичай відповідають фіскальні органи, муніципалітет, місцеве управління юстиції, телефонна компанія і т. д. На третій - національне законодавство.

На четвертий - всі перераховані джерела разом узяті. Якщо відповідь на будь-яке з чотирьох питань викликає побоювання, покупцеві доцільніше повернути завдаток. Відповідне право має сенс передбачити в передпродажному договорі.

http://www.migration-info.org.ua/

Назад на головну сторінку